El secretario del Departamento de la Vivienda, Luis Fernández Trinchet, instó a la ciudadanía a continuar solicitando al Programa de Asistencia Directa al Comprador (HBA, por sus siglas en inglés), el cual provee asistencia a las personas que compran su primer hogar para cubrir la diferencia entre los gastos de cierre y el pronto de una primera hipoteca que se obtiene de una institución financiera participante.
El programa que anunció la gobernadora Wanda Vázquez Garced, puede proveer hasta $25,000 para familias de ingresos bajos o moderados —o hasta $35,000 para familias de ingresos bajos o moderados que contengan algún miembro del personal esencial de recuperación— en la adquisición de su vivienda principal que no exceda los límites actuales de las hipotecas FHA, ni el valor indicado en la tasación. Además, hay un incentivo adicional de $5,000 si la vivienda se encuentra en un centro urbano.
“Con este programa, queremos reconocer y ayudar a las personas que han sufrido situaciones durante las distintas emergencias que hemos enfrentado, igualmente a los que han formado parte de la primera fila de batalla. Estos fondos federales están disponibles para que puedan tener la oportunidad de cumplir su sueño de tener un hogar propio”, manifestó la primera ejecutiva mediante comunicación escrita.
“El Programa HBA es una gran herramienta de apoyo económico para muchas familias que estén considerando la compra de una primera vivienda. Esta ayuda federal busca fomentar la ampliación de nuestras comunidades y permite que los puertorriqueños cuenten con incentivos económicos que les permitan instalarse en la Isla en un hogar seguro y suyo”, sostuvo el funcionario.
Fernández Trinchet señaló, además, que “hasta el 31 de agosto de 2020, continuaremos dando prioridad a este sector tan importante de Puerto Rico, para ayudarles a cumplir con su meta de un hogar propio.
El personal esencial de recuperación incluye a funcionarios del orden público, maestros, bomberos, oficiales de custodia, técnicos de emergencias médicas, personal de manejo de emergencias y profesionales de la salud del sector público o privado.
HBA es subsidiado por el Programa de Subvención en Bloque para el Desarrollo Comunitario para la Recuperación ante Desastres (CDBG-DR, por sus siglas en inglés) con una asignación de $350 millones. La Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) administrará los fondos del programa para dar apoyo a los participantes elegibles.
Al momento, hay 33 instituciones financieras participantes, que están detalladas en la página cibernética del programa, en las cuales las personas interesadas pueden solicitar y presentar toda la documentación requerida.
Para obtener información adicional del programa y detalles sobre los límites de ingreso, las personas pueden acceder este enlace, o escribir al correo electrónico HBA-info@afv.pr.gov.
Las personas con alguna diversidad funcional, con problemas de accesibilidad o que requieren más información sobre estos programas, se pueden comunicar al centro de llamadas al número 1 833 234 2324; escribir al correo electrónico infoCDBG@vivienda.pr.gov; visitar la página www.cdbg-dr.pr.gov o enviar correspondencia a la dirección postal PO Box 21365, San Juan, PR 00928-1365.
En los últimos seis anos, entre el 80% y el 90% de las tasaciones trabajadas en mi oficina corresponden a seguimientos a hipotecas invertidas o los famosos “reverse mortgage”. De las hipotecas reverse que se trabajan en Puerto Rico, casi el 90% pasan automáticamente luego del cierre a compañías de inversionistas en Estados Unidos. Algunas de ellas son James B. Nutter & Co en Kansas City, Urban Financial en Nueva York y RMS en California y Texas. Estas compañías proceden a tasar todas las propiedades con prestamos reverse varias veces luego del origen del préstamo. El propósito de estas tasaciones es entre otras cosas revisar cuanto a cambiado el valor de la propiedad luego de la originacion del préstamo y mayormente, asegurarse que el dueño de la propiedad este habitando la propiedad. Uno de los requisitos para originar un préstamo reverse es que el dueño tiene que vivir la propiedad. Ha habido tanto fraude, tanto en Puerto Rico como en Estados Unidos, en esta área que los inversionistas han tenido que idear maneras de certificar que los dueños estén viviendo las propiedades. Personas que originan los prestamos reverse, arreglan las casas y luego las alquilan; otros se mudan a egidas y dejan las casas vacantes y otros generan los prestamos sabiendo que no van a vivir las propiedades y luego de unos meses entregan la casa al banco. Los dueños que de buena fe originan estos prestamos, pueden viajar y estar fuera de la propiedad por un tiempo, pero mi recomendación es que siempre le notifiquen al inversionista.
Retirees will face tough decisions with reverse mortgages
Published: Apr 2, 2018 11:09 a.m. ET
Why reverse mortgages are a harder sell
Walt Disney Co./Everett Collection
Financial advisers have recommended reverse mortgages as a way to delay Social Security, but the costs and risks can exceed the benefits.
By
LIZWESTON
This article is reprinted by permission from NerdWallet.
The millions of Americans who haven’t saved enough money for retirement still have a potential safety net: their home equity. But recent changes to reverse mortgages mean seniors and their families may have tougher decisions to make.
Reverse mortgages allow people 62 and older to tap their home equity without having to pay the money back until they move out, sell the house or die. Borrowers can take payouts as lump sums, monthly checks or through a line of credit that can be tapped at will. The reverse mortgage debt grows over time, typically at variable interest rates, and may deplete all the equity in the home, leaving nothing for heirs. If the home is worth less than the reverse mortgage balance, though, borrowers and their heirs can’t be held responsible for that loss.
The loans earned a bad reputation as commission-hungry salespeople preyed on seniors who didn’t understand the loans’ complexities or who had financial problems so severe that they quickly burned through the money. Another problem was unscrupulous advisers who urged people to use their equity to buy questionable investments, including expensive annuities.
Over the years, the U.S. Department of Housing and Urban Development, which oversees the Home Equity Conversion Mortgage program that insures most reverse mortgages, implemented changes that made the loans safer and, in some cases, cheaper.
Costs fell enough that fee-only financial planners who traditionally had shunned these loans started to recommend them to wealthier clients as a portfolio protection strategy. People could borrow against a reverse mortgage line of credit when markets were down, rather than selling shares at their lows. Research, much of it published in the influential Journal of Financial Planning, found the strategy allowed people to spend more with less risk of running out of money in retirement.
In October 2017, the Trump administration reduced the amount people could borrow and increased the costs, raising the upfront mortgage insurance premium for a line of credit from 0.5% to 2% of a home’s value. HUD Secretary Ben Carson cited losses in the program and a need to put it on a “more sustainable footing.”
Using reverse mortgages for portfolio protection can still make sense, but the strategy is a harder sell now with the changes, says certified financial planner Michael Kitces of Columbia, Maryland, who was an early advocate of the strategy.
“For a reasonably affluent client that has a $300,000 or $500,000 house, that’s $6,000 to $10,000 of upfront costs just in case you might ever need the line of credit,” Kitces says. “It’s just too much of a mental upfront hurdle for most clients.”
Even before reverse mortgages became more expensive, the Consumer Financial Protection Bureau warned last year against another strategy that some financial advisers were promoting: using the loans to delay claiming Social Security.
Social Security benefits grow about 7% to 8% each year they’re delayed after age 62, but the costs and risks of reverse mortgages generally exceed the cumulative lifetime benefits of bigger Social Security checks, the CFPB says. Borrowing money for living expenses early in retirement can mean there’s not enough left to handle later financial shocks, such as long-term care.
The CFPB took action in 2016 against three reverse mortgage lenders for deceptive advertising that claimed people couldn’t lose their homes. Although borrowers don’t have to make monthly payments on the loans, they do have to keep up with property taxes, insurance and maintenance.
These days, reverse mortgages may be best suited for the way many people have traditionally used them: to pay off existing mortgages so they can eliminate monthly payments or to generate monthly income in retirement, says Wade Pfau, professor of retirement income at The American College of Financial Services in Bryn Mawr, Pennsylvania. Those borrowers actually benefited from some of the changes, which included a reduction in annual insurance premiums on borrowed amounts.
“Your loan balance grows more slowly, which is good,” says Pfau, the author of the recently updated book “Reverse Mortgages.”
The brief heyday of the portfolio protection strategy may have had a silver lining: It got more financial planners thinking about a product they used to shun. Kristi Sullivan, a certified financial planner in Denver, says she now talks to clients more often about reverse mortgages and the potential uses of home equity in retirement.
“Some people are still reluctant to discuss the option, but more and more are open to listen and look at financial models using a reverse mortgage,” Sullivan says.
Washington, 21 mar (INS).- La comisionada residente Jenniffer González Colón anunció que el Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU (HUD, siglas en inglés) extendió una moratoria hasta el 18 de mayo a ejecuciones de las llamadas hipotecas “reverse” o Home Equity Conversion Mortgages (HECM).
Estas hipotecas, administradas por la Administración federal de Vivienda (FHA, siglas en inglés) son para dueños de hogares, de 62 años o más, que usan su residencia como garantía de pago para préstamos que se saldan con la venta de la propiedad o pasan a ser responsabilidad del heredero.
La FHA tomó esta determinación al tomar en consideración el extenso daño causado por el huracán María en Puerto Rico y las Islas Vírgenes, zonas declaradas como desastres por el Presidente de los Estados Unidos (PDMDA).
La moratoria aplica a ejecuciones hipotecarias en proceso o próximas a iniciarse.
Esta es una moratoria adicional a la que la comisionada residente había conseguido el pasado 1 marzo, luego de que el secretario de la Vivienda federal Ben Carson, accediera al reclamo que junto a otros de sus compañeros congresistas hizo la comisionada para extender las moratorias a ejecuciones hipotecarias, para áreas especificas impactadas por el huracán María.
González Colón lideró un esfuerzo bipartita junto al congresista por Florida, Darren Soto, y la delegada de Islas Vírgenes, Stacey Plackett, que incluyó a otros 22 congresistas.
En las pasadas semanas varios clientes, tanto locales como del exterior, me han preguntado cuanto bajaran los valores de las propiedades por el impacto de los huracanes Irma y María. Aunque pudiéramos estimar que los valores de las propiedades bajaran, en estos momentos, no tenemos data e información para estimar un porciento. Tenemos que recordar que tanto el Registro de la Propiedad como el CRIM estuvieron cerrados por falta de luz por bastante tiempo. Segundo, aunque los bancos buscaron soluciones alternas a la falta de estas agencias, no es hasta mediados de noviembre que los bancos comenzaron a procesar sus cierres de ventas. Y estos cierres de ventas fueron de propiedades que estaban pendientes desde antes de los huracanes. No será posiblemente, hasta el segundo trimestre del 2018 que comenzaremos a ver cierres de ventas con los efectos de los huracanes. Esto, unido al efecto que la data de estos cierres no serán vistos en sus bases de datos por los tasadores hasta 2 o 3 meses luego de la fecha del cierre, hace que la información esté disponible cerca del tercer trimestre del 2018.
Aunque esta cambio en los valores pudiera ser significativo, no podemos olvidar que ya los valores de las propiedades en Puerto Rico se han visto afectadas, mayormente por el efecto de la migración de compatriotas a los Estados Unidos continentales. Hemos podido ver esa disminución de valores mayormente en urbanizaciones habitadas por personas de un nivel de ingresos medio altos. Urbanizaciones como Encantada en Trujillo Alto, Los Paseos de Dorado, Veredas, Praderas y Ciudad Jardín en Gurabo, vecindarios que habitaban mayormente profesionales que trabajaban en compañías 936, se afectaron grandemente. Aumento el numero de propiedades reposeídas y aumento el inventario de propiedades a la venta, reduciendo el precio de las propiedades. Algunos compañeros tasadores y economistas estiman esa disminución entre un 25% y 30%.
Hay áreas y vecindarios que no se han visto afectado tanto, pero son vecindarios de propiedades de alto valor. Viejo San Juan, Condado y algunas áreas de Dorado como Dorado East Beach, han visto sus valores aumentar. Estas propiedades han sido adquiridas mayormente, por extranjeros que se han ubicado en la isla para beneficiarse de los incentivos que ofrecen las leyes 20-22. Esta ley ofrece los siguientes beneficios:
4% tasa fija de contribución sobre ingresos que podrá reducirse a 3%, 100% de exención en dividendos o distribución de beneficios, Decreto por 20 años, que garantiza estas tasas, Cero contribuciones en EE.UU.
Estaremos pendientes a los cambios en los valores de las propiedades en los próximos meses para mantenerlos al tanto y ayudarlo a tomar la mejor decisión al momento de adquirir su propidad.